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深圳市宝安区松岗街道宝安山庄，是深圳市家采取自管模式的小区，本小区业主477户，建筑面积499800平，分两期开发，期是高层楼梯房，于1998年前交楼，二期为多层电梯房，2012年交楼，由于物管的不作为，导致老区长期处于残破不堪的局面，并且管理近20年没有积累一分钱维修，后因绿化改停车场事件小区才成立了业委会。

一

业委会为什么选择了自管

业委会成立后经过了认真的核算，请物业公司管理其人员配置臃肿，加上物业公司的利润，按当时收费标准不但没法积累维修，更不可能有盈余来改善小区，为了有钱改善已经千疮百孔的小区，于是选择了自管。当时受到的阻力非常大，政府部门的不支持、银行开户被卡、办理税务登记证被卡、刻税务章被卡、水电过户被卡等等，不是个吃螃蟹，而是九死一生。

二

管理架构和方式

物业管理不是什么高科技行业，没有太大的难度，我们的管理架构是：聘请会计一人（兼职日常管理）、出纳一人，水电工一人，我算是义务兼职物管经理，绿化卫生招聘小区的家属参与，合同聘请保安公司，合同聘请电梯维保公司，总之需要什么人才招什么人才就行了。由业委会对小区管理做出决定和规划，再交由工作人员去实施（为了规避风险，业委会给每个员工购买了60万的意外险，给小区购买了公共责任险）

三

自管3年的成效

宝安山庄2013年5月开始接手自管，即将走过三年的历程，短短的三年成绩非常显著，主要为小区做了如下贡献：

1.小区从原来敞开管理安装道闸门禁改为封闭式管理。

2. 组织安装了管道。

3. 优化添置小区休闲设施。

4. 更换了严重老化的变压器及供电线路设施，实现抄表到户。

5. 安装了恒压变频增压系统，解决老区高层用水难。

6. 修建单车雨棚三处，安装智能充电器，解决车辆乱停放。

7. 更换A栋通道玻璃，解决通道玻璃经常损坏问题。

8. 更换B栋架空层严重损坏的地砖。

9. 整改老区楼栋的“蜘蛛网电线”

10.开通了小区至幼儿园的通道。

11.恢复了早已被宝城撂荒的篮球场功能。

12.物业管理费从电梯2.85元下调为2.6元，楼梯房从1.5元下调为1.3元，停车费从150元/月下调为120元/月。

13.除了以上的建设维修外，还积累了20多万元维修，60多万元利润。

四

对自管的思考总结

小区自治自管和村民会、居民会自治自管并无本质区别，我们的自管实践证明：小区自管成绩是显著的，是完全可行的。业主自己的房屋和资金本应由他们自己去管理，这是业主私权利范畴。

当然自管对业委会的能力要求会更高一些，由于业委会都是“杂牌军” 成员来自五湖四海，各行各业，非专业非科班出身，缺乏法规知识和管理能力，因此业委会加强法律法规学习，提高自身的管理能力非常重要。

深圳市华南和谐社区发展中心理事

宝安山庄业主会主任：向德勤

2016年9月8日 次数用完API KEY 超过次数限制